空き家を放置するとどうなる？特定空家・管理不全空家とは【広島】

親から相続した家に誰も住んでいない。遠方に住んでいて、なかなか様子を見に行けない。そんな空き家を、そのままにしていないでしょうか。

総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると、2023年10月時点で全国の空き家は約900万戸、住宅全体の13.8%で、いずれも過去最多です。空き家が増えるなか、2023年12月には法律が改正され、管理が行き届いていない空き家への市区町村の対応が強化されました。

この記事では、空き家を放置すると何が起きるのか、「特定空家」「管理不全空家」とは何か、放置すると固定資産税がどう変わるのか、広島で解体工事を手がける裕美工業が、広島市の補助や相談窓口とあわせて解説します。

空き家を放置するとどうなる？4つのリスク

人が住まなくなった家は、思っている以上に早く傷みます。空き家を放置すると、主に次のようなリスクやトラブルがあります。

建物が傷み、倒壊や部材の落下の危険が高まる

人が住まない家は、換気や掃除、ちょっとした修理がされないため、雨漏りやシロアリ、柱や土台の腐れが進みやすくなります。台風や大雨のときに、瓦や外壁、トタンが飛んだり落ちたりするおそれもあります。傷みが進めば、建物そのものが傾いたり、崩れたりする危険も出てきます。

草木やごみ、害虫などで、近所に迷惑がかかる

庭の草木が伸びて隣の敷地や道路にはみ出したり、ごみが捨てられたり、ネズミや害虫がわいたりすることもあります。人が出入りしない家は、不法侵入や放火の心配もあります。

被害が出れば、所有者が責任を問われることがある

空き家の屋根材が落ちて通行人にけがをさせた、塀が倒れて隣の家を傷つけた、といった場合、建物の所有者が損害賠償の責任を負うことがあります（民法717条）。遠方に住んでいて、建物の状態を知らなかった場合でも同じです。

市区町村から指導が入る

周りに悪い影響が出ている空き家には、市区町村が所有者に対して、改善するよう指導をすることがあります。このときに基準になるのが、空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）の「特定空家」と「管理不全空家」です。

特定空き家とは

特定空き家とは、そのまま放置すると周りの生活環境に深刻な影響を及ぼすおそれがあると、市区町村に認められた空き家のことです。空家法では「特定空家等」といい、この記事では「特定空家」と書きます。

特定空家にあたる4つの状態（判断の基準）

空家法では、次のいずれかの状態にある空き家を特定空家としています。

実際に特定空家にあたるかどうかは、国土交通省の指針（ガイドライン）などをもとに、市区町村が現地を調べて判断します。

特定空家になると、助言・指導→勧告→命令→行政代執行と進む

特定空家と判断されると、市区町村は所有者に対して、次の順番で対応を進めます。

1. 助言・指導: 解体や修繕、草木の伐採など、必要な対応をとるよう求められます
2. 勧告: 指導を受けても改善されないと、期限を決めて対応するよう勧告されます。勧告を受けると、土地の固定資産税の特例が外れます（後で説明します）
3. 命令: 正当な理由なく勧告に従わないと、期限を決めて対応するよう命令されます。命令が出ると、その空き家には標識が立てられるなどして公示されます
4. 行政代執行: 命令に従わない場合、市区町村が所有者に代わって解体などを行います。かかった費用は所有者に請求されます

所有者が分からない場合や、災害などで緊急に対応が必要な場合は、命令を経ずに市区町村が解体などを行うこともあります。この場合も、費用は所有者に請求されます。

空き家を放置した場合の罰則：命令に違反すると50万円以下の過料

特定空家への命令に違反すると、50万円以下の過料の対象になります（空家法30条）。市区町村の報告の求めに応じなかったり、立ち入り調査を拒んだりした場合も、20万円以下の過料の対象です。

なお、「空き家を3年放置すると罰金」といった話を目にすることがありますが、空き家を一定期間放置しただけで過料になる決まりは、空家法にはありません。混同されやすいのが相続登記の義務で、2024年4月から、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請することが義務になりました（不動産登記法76条の2）。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。相続登記については、司法書士や法務局に確認してください。

管理不全空き家とは（2023年12月から）

管理不全空き家とは、今はまだ特定空家ではないものの、そのまま放置すると特定空家になるおそれがある空き家のことです。2023年12月13日に施行された改正空家法で、新しく設けられました（空家法13条）。空家法では「管理不全空家等」といい、この記事では「管理不全空家」と書きます。

特定空家の一歩手前の段階

例えば、窓や壁が破れている、屋根の一部がはがれている、草木が伸び放題になっているなど、管理が行き届いていない状態の空き家が当てはまります。管理不全空家にあたるかどうかも、国土交通省の指針（ガイドライン）などをもとに、市区町村が判断します。

これまでは、特定空家になるほど状態が悪くならないと、市区町村は強い対応をとれませんでした。改正後は、その手前の段階から指導や勧告ができるようになっています。管理不全空家でも、勧告を受けると、特定空家と同じように土地の固定資産税の特例が外れます。

特定空家と管理不全空家の違い

勧告を受けると、固定資産税の特例が外れる

「空き家を放置すると固定資産税が6倍になる」という話を聞いたことがあるかもしれません。これは、土地の固定資産税を軽くしている「住宅用地の特例」が外れることを指しています。

住宅が建っている土地は、この特例によって、固定資産税を計算するもとになる金額が最大で6分の1に減らされています（広島市の説明ページ）。特定空家や管理不全空家として勧告を受けると、その土地はこの特例の対象から外れます。「6倍」は、この「6分の1」がなくなることから言われている数字で、実際の税額が必ず6倍になるわけではありません。

いつから特例が外れるのか

固定資産税は、毎年1月1日時点の状態で、その年度の税額が決まります。勧告を受けた後、1月1日の時点で勧告された対応がとられていなければ、その年度の固定資産税から特例が外れます。勧告を受けた場合の具体的な扱いは、市区町村の窓口で確認してください。

解体して更地にした場合も、特例は外れる

住宅用地の特例は「住宅が建っている土地」のためのものなので、空き家を解体して更地にした場合も、翌年度以降は特例を受けられなくなります。「税金を上げないために解体する」という考え方は成り立ちません。解体するかどうかは、税金だけでなく、建物の状態や土地をこの先どうしたいかとあわせて考えることをおすすめします。

特例が外れると税金が実際にいくら上がるかや、安くする方法は、「更地の固定資産税は6倍？上がる額と安くする方法【広島】」で詳しく紹介しています。

裕美工業に寄せられる空き家のご相談

裕美工業に寄せられる空き家の解体のご相談は、多くが相続や売却をきっかけに「解体する」と決めてからいただくものです。一方で、近所の方から苦情が入っているので、すぐに解体してほしいというご相談もあります。

最近では、老朽化が進んで一部が崩れかかっていた空き家について、市役所から早く解体するよう指導を受けた所有者の方から、ホームページを通じてご相談をいただきました。急いで解体しなければならないものの、解体業者に心当たりがなく、インターネットで依頼先を探されたそうです。

指導を受けてから依頼先を探し始めると、見積もりや業者選びを急いで進めなければなりません。空き家を持っていて「いずれは解体するかもしれない」と考えている場合は、指導が入る前に、見積もりだけでも取っておくと慌てずに済みます。

命令まで進む前に、相談を

特定空家への対応が命令まで進むと、過料の対象になるだけでなく、使える支援も限られてきます。

広島市の除却補助は、措置命令を受けると使えない

広島市には、老朽化して危険な空き家の解体費用の一部を補助する「老朽危険空家等除却補助」があります。上限は50万円で、老朽危険度などの条件を満たす戸建ての空き家が対象です。

ただし、特定空家として措置命令を受けた空き家は、この補助の対象外です。また、事前の申込み期間が決まっていて（令和8年度は5月15日〜29日。予定件数に達しなければ、6月1日から先着順で受付）、交付が決まる前に工事を始めた場合も対象外になります。補助を使いたい場合は、早めに状況を確かめておくことが大切です。

広島市の解体補助金の条件や申請の流れは、「広島市の空き家解体補助金、使える人・使えない人【2026年度】」で詳しく紹介しています。

広島市の空き家の相談窓口

広島市では、空き家について次の窓口で相談を受け付けています。

• 適切に管理されていない空き家について: 広島市 都市整備局 建築指導課（電話 082-504-2288）、または各区役所の建築課
• 空き家の活用や売買について: ひろしま空き家の窓口（広島県宅地建物取引業協会、全日本不動産協会広島県本部）

受付時間や連絡先は変わることがあるため、広島市の空き家の相談窓口のページで最新の情報を確認してください。

近所の空き家が心配な方へ

隣の空き家が崩れそう、草木がはみ出している、といった場合は、所有者でなくても、上の建築指導課や区役所の建築課に相談（通報）できます。広島市では、倒壊の危険やごみの問題などがある空き家について、関係部署と連携して現地を調べ、所有者に指導をしています。

なお、解体工事は建物の所有者の同意がなければ行えません。裕美工業へのご依頼も、所有者の方からいただいています。

空き家を放置しないための3つの選択肢

空き家を放置しないためには、大きく分けて「管理を続ける」「売却する」「解体する」の3つの選択肢があります。

管理を続ける

いずれ住む予定がある、手放したくないという場合は、定期的に換気や掃除、草木の手入れをして、建物の傷みを防ぎます。遠方に住んでいて通えない場合は、空き家の管理サービスを利用する方法もあります。傷んだブロック塀だけを撤去するなど、危険な部分だけ先に手を入れることもできます。

ブロック塀の撤去などは、裕美工業の土木事業のページもご覧ください。

売却する

住む予定も使う予定もない場合は、売却も選択肢の1つです。建物を残したまま売るか、解体して更地にしてから売るかは、建物の状態や土地の条件によって変わります。

裕美工業では、解体後の土地の売却や活用のご相談にも対応しています。詳しくは不動産事業のページをご覧ください。

解体する

建物の傷みが進んでいて、住む予定も使う予定もない場合は、解体も選択肢になります。木造の一軒家なら、解体費用は坪あたり2.8万〜5万円（税抜）が目安です。30坪の木造住宅なら、建物本体でおよそ84万〜150万円（税抜）になります。

空き家には家具や家電などが残っていることも多いですが、家財が残ったままでも解体をご依頼いただけます。遠方にお住まいで現地に来られない場合も、敷地に入る許可をいただければ、裕美工業が現地を確認して見積もりをお出しします。ご契約から着手までは、1週間ほどです。

家財の片付けについては不用品処分のページ、解体工事については総合解体事業のページもご覧ください。

解体費用の内訳や、見積もりから費用が増えるケースは、「家の解体費用の相場は？坪単価の目安と追加費用が出るケース【広島】」で詳しく紹介しています。

相続した実家を解体するまでの流れは、「実家の解体、何から始める？片付けから手続きまで7つの手順【広島】」で詳しく紹介しています。

まとめ

この記事でお伝えしたポイントは、次の5点です。

• 空き家を放置すると、倒壊や部材の落下、草木やごみで近所に迷惑がかかり、被害が出れば所有者が責任を問われることがある
• 特定空家は、周りに深刻な影響を及ぼすおそれがある空き家。助言・指導→勧告→命令→行政代執行と進み、命令に違反すると50万円以下の過料の対象になる
• 管理不全空家は、2023年12月から新しく設けられた特定空家の一歩手前の段階。勧告を受けると、特定空家と同じく固定資産税の特例が外れる
• 「固定資産税が6倍」は住宅用地の特例が外れることを指し、税額が必ず6倍になるわけではない。解体して更地にした場合も特例は外れる
• 広島市の老朽危険空家等除却補助は、措置命令を受けると使えない。命令まで進む前に、市の窓口や解体業者に相談を

「うちの空き家は大丈夫だろうか」と気になったら、まずは建物の状態を確かめ、今後どうするかを考えるところから始めてみてください。裕美工業では見積もりは無料で、まだ解体すると決めていない段階のご相談も受け付けています。