更地の固定資産税は6倍？上がる額と安くする方法【広島】

家を解体して更地にすると、土地の固定資産税が上がる。そう聞いて、解体をためらっている方もいるのではないでしょうか。

裕美工業に解体のご相談をいただく方にも、このことをご存じの方が多くいらっしゃいます。そのうえで、「上がるらしいけれど、古くなった家をこのまま置いておくわけにもいかない」と、解体を決める方がほとんどです。

では、実際にどれくらい上がるのでしょうか。「6倍になる」という話もよく聞きますが、実はそこまでにはなりません。この記事では、更地にすると固定資産税が上がる仕組みと、広島市の計算例をもとにした試算、駐車場にした場合、そして税負担を抑える方法を解説します。

なお、実際の税額は土地ごとに違います。この記事は仕組みを知っていただくためのもので、ご自身の土地の税額は、市区町村の窓口や税理士に確認してください。

更地にすると固定資産税が上がるのは、住宅用地の特例が外れるから

住宅用地の特例とは

住宅が建っている土地（住宅用地）には、固定資産税と都市計画税を軽くする住宅用地の特例があります。税金を計算するもとになる金額（課税標準額）を、土地の評価額より小さくする仕組みです。

※一般住宅用地は、建物の延床面積の10倍までが対象です。都市計画税は、市街化区域にある土地にかかる税金です。

建物を解体して更地にすると、住宅用地ではなくなるため、この特例が受けられなくなります。これが、更地にすると固定資産税が上がる理由です。

住宅用地かどうかは、毎年1月1日の状態で決まる

固定資産税は、毎年1月1日の時点の状態で、その年度の税額が決まります。住宅用地の特例も同じで、1月1日に住宅が建っていれば、その年度は住宅用地として扱われます。

年の途中で家を解体しても、その年度の土地の税額は変わりません。税額が上がるのは、更地の状態で1月1日を迎えた翌年度からです。例えば広島市なら、固定資産税の納税通知書は4月ごろに届くので、解体した翌年の春に届く通知書で税額が変わっていることになります。

更地にすると固定資産税はいくらになる？

「6倍になる」わけではない理由

小規模住宅用地の固定資産税は、評価額の6分の1をもとに計算します。そこで「特例が外れると6倍になる」と言われることがありますが、実際にはそこまで上がりません。

住宅が建っていない宅地は、課税標準額が評価額の70％までに抑えられる仕組みがあるためです。では、何倍になるのでしょうか。評価額の6分の1（約17％）が70％になると考えると、固定資産税は計算上、最大で約4.2倍です。都市計画税は3分の1（約33％）が70％になるので、約2.1倍です。

さらに、土地の税額には、急に大きく上がらないよう調整する仕組み（負担調整措置）もあります。実際の税額は、土地の状況によってこれより低くなる場合があります。

広島市の計算例と同じ条件で試算すると

例えば広島市は、ホームページで固定資産税・都市計画税の計算例を公開しています。その計算例と同じ、200㎡・評価額2,100万円の土地で、住宅が建っている場合と更地の場合を比べてみます。広島市の税率は、固定資産税1.4％、都市計画税0.3％です。

この条件では、土地の税金は1年あたり約18万円増え、約3.6倍になります。ただし、これは計算上の上限の目安です。負担調整措置などにより、実際の税額はこれより低くなる場合があります。

建物の固定資産税はかからなくなる

更地にすると土地の税金は上がりますが、建物を解体した翌年度からは、建物（家屋）の固定資産税はかからなくなります。

例えば、先ほどの広島市の計算例では、家屋の評価額が400万円です。この場合、家屋の固定資産税は5万6,000円、都市計画税は1万2,000円で、合わせて1年あたり6万8,000円です。建物を解体すると、この分がなくなります。

土地の税金が上がる分から建物の税金がなくなる分を差し引くと、この例では1年あたり約11万円の増加です。古い家は建物の評価額が低いことが多く、その場合は差し引きの効果も小さくなります。

建物を解体したら、1か月以内に法務局で建物滅失登記の申請が必要です。登記していない建物を解体した場合は、市区町村の固定資産税の窓口に連絡してください。例えば広島市なら、家屋のある区を担当する市税事務所が窓口です。手続きがされないと、建物がなくなった後も課税が続くおそれがあります。

建物滅失登記など、実家を解体するまでの手順は、「実家の解体、何から始める？片付けから手続きまで7つの手順【広島】」で詳しく紹介しています。

田舎の土地の場合

更地にすると住宅用地の特例が外れるのは、田舎の土地でも同じです。ただし、次のような理由で、上がる金額そのものは小さくなることがあります。

• 土地の評価額が低ければ、税額も小さくなる
• 市街化区域の外にある土地には、都市計画税がかからない
• 同じ市町村（広島市などの政令指定都市では同じ区）の中で持っている土地の課税標準額の合計が30万円未満なら、固定資産税はかからない（免税点）

税率は市区町村によって異なる場合があります。ご自身の土地がどれにあたるかは、土地のある市区町村に確認してください。

自分の土地の固定資産税の計算方法

毎年届く固定資産税の納税通知書には、土地ごとの評価額（価格）と課税標準額が書かれた明細（課税明細書）が付いています。今の税額と比べたい場合は、この評価額をもとに、先ほどの表と同じように計算してみてください。

なお、固定資産税の評価額は、国が公表している地価公示価格の7割程度を目安に決められています。評価額は、その土地を売るときの価格とは別のものです。

更地を駐車場にしても、固定資産税は下がらない

「更地のままだと税金が高いので、駐車場にすれば安くなるのでは」と考える方もいますが、駐車場にしても固定資産税は下がりません。住宅用地の特例は住宅が建っている土地のための特例で、駐車場は住宅用地にはあたらないためです。アスファルトで舗装しても、砂利を敷いても同じです。

また、駐車場を事業として運営する場合、アスファルト舗装などは「償却資産」として、別に固定資産税の申告が必要になることがあります。例えば広島市なら、償却資産の申告の対象となる構築物の例に「屋外駐車場のアスファルト舗装」が挙がっています。

駐車場にする意味は、税金を下げることではなく、収益を得て税金や解体費用の負担をまかなえることにあります。

実例：税負担を駐車場の収益でまかなったケース

裕美工業で解体をお手伝いし、その後コインパーキングになった土地の例です。

更地にしたことで土地の固定資産税は上がりましたが、駐車場の収益でその負担をまかなえている例です。ただし、このように収益が出るのは、駐車場の需要が大きい場所だったからです。

後で建物を建てる予定があり、それまでの間だけ駐車場にする例もあります。不動産会社から解体をご依頼いただいた土地で、分譲マンションの工事が始まるまでの1年間、約20台の駐車場として使った例です。

駐車場に向かない土地もある

周りに駐車場の需要がない土地は、駐車場にしても収益が見込めません。田舎の土地や、住宅地の中の土地がその例です。

それでも、ほかの活用方法と比べると、駐車場は最初にかかる費用が少なく済みます。そのため裕美工業では、土地の場所や広さを見て、収益の見込みを試算したうえでご提案しています。

更地の固定資産税を安くする方法

更地にした後の固定資産税を抑えるには、次のような方法があります。どれが合うかは、解体した後の土地をどうするかによって変わります。

① 解体の時期を、1月1日との関係で考える

住宅用地かどうかは、1月1日の状態で決まります。そのため、同じ時期に解体するつもりでも、1月1日の前か後かで、特例が外れる年度が1年ずれることがあります。

例えば、12月中に更地になると、翌年1月1日は更地なので、翌年度から土地の税額が上がります。年が明けてから解体すれば、その年の1月1日にはまだ住宅が建っているので、上がるのはさらに1年後の年度からです。

裕美工業では、契約から1週間ほどで工事に着手でき、木造30坪くらいの住宅なら着手から2週間ほどで更地になります。12月に入ってからの契約でも、年内に更地になることがあります。急ぐ事情がなければ、着工を年明けにするかどうかも含めてご相談ください。

ただし、1月1日に建物が残っていれば、その年度は建物の固定資産税もかかります。また、売却の引き渡しや建て替えの着工の日程、建物の傷み具合によっては、早く解体した方がよい場合もあります。工事中に1月1日をまたぐ場合の扱いも含めて、市区町村の窓口に確認してください。

② 建て替えなら、特例を続けるための申告をする

家を建て替える場合は、解体してから新しい家を建築中の間も、一定の条件を満たせば住宅用地の特例が続く場合があります。

例えば広島市なら、次の条件をすべて満たし、申告して確認できた場合に、建て替えの特例が続きます。

• 取り壊した年の1月1日に、住宅用地だったこと
• 翌年の1月1日に、新しい住宅の工事が始まっている（またはその日までに建築確認の申請が受け付けられている）こと。完成は原則として翌々年の1月1日までであること
• 原則として、同じ土地での建て替えであること
• 土地の持ち主が、原則として同じであること（相続などの例外あり）
• 前の住宅の持ち主と、新しい住宅を建てる人が、原則として同じであること（相続などの例外あり）

広島市の場合、申告の期限は取り壊した年の翌年の1月31日です。申告しないと特例が続かないので、建て替えの場合は忘れずに手続きしてください。ほかの市区町村でも同じような取り扱いがある場合があるので、土地のある市区町村に確認してください。

③ 住宅やアパートを建てる

更地に住宅やアパートを建てれば、その土地は再び住宅用地になり、特例を受けられます。自分で住む家でも、人に貸すアパートでも対象です。

ただし、建物の費用は税金の差額よりはるかに大きくなります。税金を下げるためだけに建てるのではなく、住む予定や、貸したときの需要があるかで判断してください。

④ 使う予定がなければ、売却も考える

更地を使う予定がなく、持っているだけで税金がかかるのであれば、売却も選択肢です。固定資産税は1月1日の時点の持ち主にかかるので、売却した翌年度からは税金がかかりません。

裕美工業では、解体後の土地の売却のご相談にも対応しています。すぐに売れない場合は、売れるまでの間を駐車場として使うなど、売却までの過ごし方もあわせて考えます。

古い家を残しておけば安い、とは限らない

「更地にすると税金が上がるなら、古い家を残しておこう」と考える方もいるかもしれません。しかし、傷みが進んだ空き家は、市区町村から「特定空家」や「管理不全空家」として勧告を受けると、住宅が建っていても住宅用地の特例の対象から外れます。

また、屋根や外壁が崩れて通行人や隣の家に被害が出れば、持ち主が責任を問われることもあります。税金だけで判断せず、建物の状態もあわせて考えてください。

空き家を放置した場合に起きることは、「空き家を放置するとどうなる？特定空家・管理不全空家とは【広島】」で詳しく紹介しています。

広島市の解体補助金の対象や申請の流れは、「広島市の空き家解体補助金、使える人・使えない人【2026年度】」で詳しく紹介しています。

解体後の土地をどうするかは、解体の前に決めておく

裕美工業にご依頼いただく方は、売る、建てる、駐車場にするなど、解体した後の土地をどうするかを決めてから解体する方がほとんどです。解体には先に費用がかかるため、使い道が決まらないまま壊す方は多くありません。直接のご依頼よりも、不動産会社を通してのご依頼が多いのもそのためです。

使い道が決まっていない場合は、解体の前に、売却や駐車場にした場合の見込みもあわせてご相談ください。裕美工業では、収益の試算をしたうえで、その土地に合った使い道をご提案しています。

解体費用は、工事が終わった後にお支払いいただきます。売却代金から差し引く形の精算はしていないので、売却や駐車場の収益は、解体費用をお支払いいただいた後に回収していく形になります。

解体した後の土地は、雨で土が敷地の外に流れ出さないよう、土のうや土留めをしてお引き渡しします。駐車場として使う場合は、砕石を敷いたり、舗装をしたりする工事にも対応しています。

解体後の土地の売却については不動産事業のページ、整地や舗装については土木事業のページもご覧ください。

まとめ

この記事でお伝えしたポイントは、次の5点です。

• 更地にすると、住宅用地の特例が外れて土地の固定資産税が上がる場合がある。判定は毎年1月1日の状態で決まる
• 「6倍になる」わけではない。広島市の計算例と同じ条件では、都市計画税と合わせて計算上最大で約3.6倍。建物の税金がなくなる分もある
• 駐車場にしても固定資産税は下がらない。駐車場の意味は、収益で負担をまかなえること
• 解体の時期が1月1日の前か後かで、特例が外れる年度が1年ずれることがある。建て替えなら、特例を続けるための申告を忘れない
• 古い家を残しておけば安いとは限らない。傷んだ空き家は特例の対象から外れることがある

実際の税額は土地によって違うので、市区町村の窓口や税理士に確認してください。解体の時期や、解体した後の土地の使い道で迷ったら、見積もりとあわせて裕美工業にご相談ください。